正和商事调解

纠纷情况：
甲公司与乙公司签订租赁合同，约定甲公司将厂房、办公楼及全部用地出租给乙公司，租期17年，即自2006年7月18至2023年6月17日，年租金20万。乙公司承租后因经营需要对厂房及办公楼进行加盖和改造，但未办理任何建造手续，后甲公司与乙公司签订补充协议，约定乙公司改造部分在租期届满后无偿归甲公司所有。2010年10月22日，乙公司将原办公楼部分面积转租给丙公司经营，后丙公司将经营权转给丁公司。受疫情影响，乙公司经营项目于2021年年底歇业，还拖欠了房租和水电费等。现甲公司将乙公司、丁公司诉到法院，请求乙公司和丁公司支付房租、房屋占用费及水电费，并要求加盖的房屋和搭建的建造物判决归其所有。
案件分析： 
违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律的规定，未领取建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。本案乙公司未办理任何建造手续对厂房及办公楼进行加盖，属于违章建筑，原则上不赋予当事人所有权，不能依法进行产权登记，故对违章建筑所有权确权的纠纷，不属于人民法院受理范围，甲公司关于加盖的房屋和搭建的建造物判决归其所有的请求不能得到支持。需要注意的是，后续对违章建筑的处理属于行政机关的职责范围,在行政机关未依法认定要求拆除之前，权利人对违章建筑仍然享有某些物权法上的权利，合同解除后甲公司可要求承租人搬离。
案件结果： 
违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。任何建造物均需要政府部门审批，获得批准后才能合法建造，未经审批的建造物不能通过法院判决来获得合法所有。最终甲、乙、丁三方方签订调解协议，约定丁公司搬离房屋，乙公司分期支付房租、房屋占用费及水电费，甲公司将押金退回，三方再无其他纠纷。
案例分析： 
承租人承租房屋后经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，但未经批准擅自在房屋上搭建加盖，扩大房屋使用面积的行为为法律所不容许。虽然出租人默认或不明确反对，甚至与承租人在租赁协议上约定，租期届满后其添加的房屋建造无偿归出租人所有，但该约定违反法律规定，不能得到法院支持。扩建加盖房屋必须经过相关部门审批后获得合法建造手续，否则一律属于违法建造，需要有关部门进行认定和处理。