正和商事调解

基本案情：

2025年2月18日，陕西正和商事调解中心接到一起灞桥法院委派的房屋租赁合同纠纷案件。王某、赵某（以下简称“原告”）于2018年12月与汤某（以下简称“被告”）签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其一处房屋出租给原告用于经营酒店，同时约定原告在签订合同时，应当向被告支付40万元作为房屋押金。合同签订后，原告按约定支付了租金并开始经营。原告以案涉房屋前租客秦某处受让房屋押金50万元，以该押金抵偿向被告支付的押金及部分首期房屋租金。因疫情原因，截止至2024年4月，原告已无力继续经营和承担巨大的租赁成本支出，无奈向被告提出提前一年解除租赁合同，并向被告送达了解除通知。但被告以原告提前解约构成违约为由拒绝退还押金。原告遂诉至灞桥法，请求退还押金40万元。

调解情况：

调解中心在接到案件后，迅速委派了擅长租赁合同纠纷领域的律师调解员王洁进行诉前调解。调解开始后，调解员首先通过细致询问，核实了合同解除通知的送达情况、房屋交接状态等关键事实。原告坚持认为疫情及新建高楼导致的采光问题构成不可抗力及履行障碍，主张全额退还40万元押金；被告则抗辩提前解约显属违约，押金应作为违约金予以扣除。

调解员在全面审核原告提供的经营账目、疫情管控文件及现场照片等证据材料后，对案件形成专业判断：一方面，疫情确实导致酒店长期无法正常营业，新建高楼亦对部分客房采光造成影响，但尚未达到根本违约程度；另一方面，原告提前解约确实造成房屋空置损失，被告主张亦有一定合理性。基于此，调解员采取"情理法交融"的调解策略，先向原告分析调解相较于诉讼的成本优势，说明即便进入司法程序，法院亦可能酌情扣减部分押金以弥补被告损失；同时劝导被告体谅疫情对实体经营的冲击，建议在合理范围内退还部分押金。

经过长达四小时的耐心协调，双方逐步缩小分歧。原告首先表态，承认提前解约确属违约，愿意承担相应责任，押金返还金额可适当下调；被告随后回应，理解疫情等客观因素对经营的重大影响，同意在扣除必要损失后退还大部分押金。最终，在调解员主持下，双方就具体金额达成合意并签署调解协议。

案例评析：

本案是一起典型的因疫情及经营环境变化引发的房屋租赁合同纠纷，其调解过程充分体现了商事调解在平衡契约严守与公平原则方面的独特价值。调解员在处理此类复杂纠纷时，既尊重合同的法律约束力，又充分考虑疫情等不可抗力因素对合同履行的实质影响，最终通过专业调解促成双方达成务实解决方案。

本案反映出特殊时期商事合同履行面临的普遍困境，建议市场主体在缔约时增设"重大情形变更条款"，明确疫情等突发事件下的合同调整机制；同时，行业组织可建立"特殊时期纠纷调解绿色通道"，通过专业调解快速定分止争。本案的成功调解证明，在重大公共事件影响下，商事调解能够通过灵活务实的解决方案，实现"保市场主体"与"护契约精神"的双重目标，为优化营商环境提供司法服务保障。